Att köpa bostad i Spanien som utländsk medborgare är fullt möjligt och okomplicerat, Spanien har inga restriktioner mot utländskt ägande, och cirka 21% av alla bostadsaffärer på Costa del Sol under 2025 gjordes av icke-spanska köpare, enligt data från Colegio de Registradores. Men processen skiljer sig markant från den svenska, och att förstå den innan du börjar sparar dig tid, pengar och, viktigast av allt, risken att köpa fel objekt.
Den här guiden tar dig igenom de sju konkreta stegen från första visning till nyckelöverlämning, plus en komplett genomgång av skatter, avgifter och tidsplan du bör budgetera för under 2026.
Steg 1, Skaffa ditt NIE-nummer
NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ett skatteidentifikationsnummer som varje utländsk köpare i Spanien måste ha. Du kan inte slutföra ett bostadsköp, öppna ett spanskt bankkonto eller betala skatt utan det. Det finns två vägar att skaffa det:
Ansök via spanska konsulatet i hemlandet
Detta är generellt den långsammare vägen, väntetider för möten varierar kraftigt mellan länder, och under 2025 låg handläggningstiderna i Stockholm på cirka 4–8 veckor. Ansökan kostar €9,84 och kräver en ifylld EX-15-blankett, en motiverad anledning till ansökan, ditt pass och ett passfoto.
Ansök i Spanien
De flesta köpare ansöker i samband med en första besöksresa till Marbella. En fullmakt kan också ges till din spanska advokat som hämtar NIE för din räkning, vanligtvis inom 2–4 veckor. Det är den väg majoriteten av våra kunder använder, och kostar €40–€100 i juridiska avgifter utöver den officiella kostnaden på €9,84.
Steg 2, Öppna ett spanskt bankkonto
Ett spanskt icke-residentkonto är inte strikt obligatoriskt, men det gör allt från handpenningsbetalning till löpande räkningar betydligt enklare. De stora bankerna, Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, erbjuder alla engelskspråkiga icke-residentkonton med kontor i hela Marbella. Du behöver ditt pass, NIE och adressbevis från Sverige.
Icke-residentkonton har vanligtvis en kvartalsavgift på €25–€60, men detta uppvägs av att du slipper växlingsmarginaler på handpenning och slutbetalning. De flesta köpare öppnar kontot under samma resa som de tittar på bostäder.
Steg 3, Anlita en oberoende advokat
Detta är det enskilt viktigaste beslutet i hela processen. Din advokat (abogado) genomför due diligence på fastigheten, granskar och förhandlar kontraktet, sköter skattebetalningarna och representerar dig vid tillträdet. Anlita alltid en oberoende advokat, aldrig en som rekommenderas av säljaren eller säljarens mäklare. Intressekonflikten är direkt och fullt undvikbar.
Juristarvoden i Spanien ligger vanligtvis på 1% av köpeskillingen plus moms, med ett minimum på omkring €1.500–€2.500 för affärer under €250.000. För köp över €2M förhandlas arvodet ofta ner till 0,5–0,75%.
Steg 4, Bolån för utländska köpare
Spanska banker lånar gärna ut till utländska icke-resident-köpare, men på mer konservativa villkor än till residenta. Per början av 2026 ser standardmarknaden ut så här:
- Belåningsgrad: 60–70% av det lägsta av köpeskilling och bankens värdering, jämfört med 80% för residenta.
- Löptid: Upp till 25 år, med kravet att lånet ska vara återbetalt senast på låntagarens 75-årsdag.
- Räntor (feb 2026): Fasträntelån för icke-residenta prissätts kring 3,5–4,2%; rörlig ränta kopplad till 12-månaders Euribor plus 1,0–1,5%.
- Betalningsförmåga: Spanska banker sätter generellt taket för total månadsskuld vid 35% av nettoinkomst.
Skaffa ett lånelöfte innan du lägger bud. Det stärker din position mot säljaren och tar bort risken att förlora din reservationshandpenning om finansieringen faller.
Steg 5, Lägg bud och skriv reservationskontrakt
När du hittat rätt bostad, vare sig en villa i Nueva Andalucía, en lägenhet på Golden Mile eller ett radhus i Estepona, lägger du bud via mäklaren. Vid accept skriver du normalt ett reservationskontrakt (contrato de reserva) och betalar en mindre handpenning på €6.000–€20.000 för att ta bostaden av marknaden i 14–30 dagar medan din advokat slutför sin due diligence.
Steg 6, Privatköpekontrakt (Arras)
När due diligence är klar skriver du contrato de arras (handpenningskontrakt) och betalar 10% av köpeskillingen. Från denna punkt är båda parter juridiskt bundna: om köparen hoppar av förverkas handpenningen; om säljaren hoppar av måste hen återbetala dubbla beloppet. Tillträdet sker vanligen 4–8 veckor senare.
Steg 7, Tillträde hos notarie
Sista steget är att skriva under escritura pública de compraventa (offentlig köpehandling) inför en spansk notarie. Resterande betalning erläggs med bankcheck, nycklarna överlämnas, och notarien anmäler affären till lokala fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Du är nu juridisk ägare. Slutregistrering tar ytterligare 2–6 veckor.
Hela kostnadsbilden, vad du verkligen betalar utöver priset
Budgetera 10–13% av köpeskillingen utöver priset. Fördelningen beror på om bostaden är ett andrahandsobjekt eller en nybyggnation:
Andrahandsbostad (de flesta köp i Marbella)
- Överlåtelseskatt (ITP): Andalusien tillämpar en platt 7% (sänkt från tidigare skalor 2022).
- Notariekostnader: 0,1–0,5%, skala baserad på pris.
- Fastighetsregistret: 0,1–0,25%.
- Juristkostnader: ~1% + 21% moms.
- Bolånekostnader (om aktuellt): ~1,5–2% (värdering, uppläggning; AJD-stämpel utgår inte på själva bolånet i Andalusien sedan 2018).
Nybyggnation (off-plan eller första överlåtelse)
- Moms (IVA): 10% på köpeskillingen.
- Stämpelskatt (AJD): 1,2% i Andalusien.
- Notarie, fastighetsregister och jurist: som ovan.
För en typisk villa i andrahand för €1M i Marbella, räkna med cirka €95.000–€110.000 i tilläggskostnader. För en nybyggd bostad för €1M på Los Flamingos eller Esteponas New Golden Mile, räkna med €125.000–€140.000.
Typisk tidsplan, från första visning till nycklar
Ett standardköp från bud till tillträde tar 8–12 veckor. Faserna delas upp så här:
- Vecka 0: Bud accepterat, reservationshandpenning betald.
- Vecka 1–3: Due diligence, lagfartsundersökning, kontroll av skulder och inteckningar, plan- och licensgranskning, samfällighetsavgifter.
- Vecka 3: Skriv contrato de arras, betala 10% handpenning.
- Vecka 4–10: Färdigställande av bolån, överföring av slutbetalning till Spanien, bokning av notarietid.
- Vecka 10–12: Tillträde hos notarien, nycklar överlämnas.
Off-plan-köp följer byggherrens byggschema, vanligtvis 18–30 månader från kontrakt till inflyttning, med etappbetalningar på 30–40% under byggtiden och resten vid färdigställande.
Vanliga misstag att undvika
De tre dyraste felen vi ser utländska köpare göra: att anlita säljarens rekommenderade advokat (intressekonflikt); att betala 10%-handpenningen innan due diligence är klar; och att underskatta de extra 10–13% i kostnader och bara budgetera själva priset. Vart och ett av dessa fel är fullt undvikbart med rätt team på plats från dag ett.
Redo att börja din bostadssökning?
Letar du efter bostad i Marbella? Find Marbella använder AI för att skanna hela marknaden, inklusive off-market-objekt i alla områden på Costa del Sol. Gratis, snabbt och utan förpliktelser. Berätta vad du söker så återkommer vi inom 24 timmar med handplockade förslag som matchar din brief.